8月底，上海今年以来首次楼市优化政策“沪六条”出台。利好政策落地仅一周，效应已得到初步显现。
第一财经记者从多家开发商处了解到，不少此前受限于购房资格的改善型客户在新政后获得“房票”，成为新增客源的重要组成部分，而公积金“又提又贷”也大大增强了客户购买力，推动不少项目成交量同步增长，更有新开盘项目实现“日光”。与此同时，二手房也时隔2个月再次出现单日破千套的好成绩。
业内认为，随着市场对政策的反应和消化，未来成交表现将稳健上涨，对上海平稳市场态势形成有效巩固，并有望引领全国一二线热点城市楼市复苏。在各大城市相继出台新一轮的楼市支持政策后，“金九银十”可期。
新获“房票”客户回流
“利好落地之后，结合我们此前分销提高佣金的举措，过去一周项目来访量增长了50%。”9月1日，位于嘉定新城的一个改善型楼盘销售主管告诉第一财经记者，新政明显激活了一波市场需求。
8月25日，上海出台楼市支持政策新政，明确进一步调减住房限购、支持提取住房公积金支付购房首付款、商贷利率定价不再区分首套房和二套房等新政“组合拳”，多措并举，切实降低了购房门槛，备受购房者关注。
上述项目销售主管向记者分析，外环外限购放开后，原需要置换的客户可提前进场，对于市场信心有所提振，同时新出台的公积金支持“又提又贷”政策受广泛关注，有不少客户积极咨询贷款及提取方式。
在新政影响下，保利发展旗下两个新开项目更是迎来一场“开门红”。青浦区重固板块的保利虹桥和颂位于外环外，在新政落地后，属于不限购套数的项目。
据项目负责人介绍，有位客户去年随着华为在青浦的练秋湖基地投入使用搬到附近，原本在浦东已经买了一套房子，此前因单身限购一套房子，新政放开之后获得了购房名额得以就近购房。客户表示，“未来交房后，浦东的卖掉或者租出去都可以。”
受新政的直接带动，8月30日首开的保利虹桥和颂三期在当日销售金额突破4亿元，不少客户不再需要先卖房才能获得购房资格，项目上不少130平方米以上的大面积户型基本售罄。
位于浦东新区唐镇板块的保利天奕同样处于外环外，第三批次加推时恰逢新政落地。该项目相关负责人介绍，新政公布后仅半天时间里，项目上即增加了6组认筹客户，其中有3组是直接线上确认转账；另有一组客户正在现场看房，本因限购问题无法购买，政策开放后，当场决定参与三批次认筹。在连续加推三批次的情况下，项目开盘去化率达95%。
不只是新入市项目备受关注，据克而瑞上海监测，相比7-8月淡季，续销楼盘的表现也在过去一周获得快速反弹。
位于松江的华发海上都荟项目相关负责人向记者表示，自“沪六条”颁布后，项目的来访成交都有所提升，周度来访超300组，成交超40套，转化率直线上升，周末一天就实现了超1亿的认购。
“上周的成交客户中，有15套因新政效果促成，在8月成交客户中占比约15%。”上述相关负责人透露，其中有9组客户因放开限购套数获得“房票”，6组客户因公积金支付首付款获得更强的购买能力。
值得一提的是，此前受限于购房资格的改善型客户在新政后重新获得“房票”，这部分人群近期集中回流看房，也正在成为案场新增客源的重要组成部分。
保利西郊和煦领墅项目的负责人介绍，受回流客户的带动，项目近期的周度来访提升近40%。在来访和咨询双双升温的带动下，项目成交量也实现同步增长，8月26日新政实施当日，项目二批次开盘当日销售达9成。
二手房成交也明显冲高，8月30日，新政后的首个周末单日成交1103套，这也是时隔2个月，上海二手房再次出现单日破千套的情况。
另据上海市房地产交易中心数据显示，8月全市二手住房成交量达19912套，环比7月增长3%；与去年8月同期相比，成交量增加了2028套，同比增幅达11.3%。业内认为，随着市场对政策逐渐消化和反应，后续成交量预计将稳健上涨。
“金九银十”可期
一直以来，上海都是全国楼市最坚挺的城市之一，但在过去的7、8月里，受到销售淡季、新增供应不足等情况的影响，核心地段的部分中高端楼盘开盘即售罄，而郊区项目则表现平淡，市场出现了冷热分化和阶段性回调压力。
在此背景下，上海出台了一揽子楼市支持政策。这也是今年以来上海房地产市场政策的首次优化调整。
克而瑞指出，上海在2024年时曾对限购政策进行过两轮调整，均对于市场起到了明显的提振作用。例如2024年9月发布的“沪七条”对限购、首付比例等进行优化，次月起新房成交面积实现同比“五连升”，环比“三连升”。
业内认为，此次利好政策也将进一步巩固上海楼市稳中向好的态势。多个房企项目的相关负责人也认为新政将对即将到来的“金九银十”产生明显的提振作用。
位于宝山区杨行镇的金茂棠前项目营销总监王丽萍就向记者表示，其所在项目拥有超千套房源，体量较大，基于新政落地前的市场表现，团队曾担心项目中后期可能会面临客户量不足、去化速度放缓的情况，但随着新政的落地，项目推出的160套房源实现“日光”。“我们预计新政将为项目带来20%以上的增量客户，政策红利有望覆盖至项目今年9月、10月及12月的后续开盘批次，为项目持续热销注入强劲动力。”
上述华发海上都荟项目相关负责人也预测，新政落地后，随着整体市场热势的到来，将会促使原本犹豫的客户快速下定，原本限购的客户将有机会推进改善购房的行动落地，对刚需客户来说，公积金冲抵首付也将释放购买力。
“上海此次政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，通过释放合理住房需求、降低购房成本，有望激活置换链条、缓解库存压力，推动市场逐步回稳。”中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，布局外环外的房企更应紧抓政策窗口期，优化供给、积极营销，提供匹配市场需求的高品质产品。
从数据上看，业内对新政发力后的市场更有信心。58安居客研究院院长张波向记者表示，从近一周数据来看，8月最后一个周末上海二手房单日成交已突破千套，重回春节后的市场热度，市场信心正在得到进一步强化。随着“金九银十”传统旺季到来，叠加外环外新盘营销动作增强，一二手房的热度上升的同时，会带来成交量的明显提升。
“上海楼市稳健基础未变。”程宇认为，随着政策效应释放和市场自我调整，企业应坚守产品主义，以创新理念与极致体验锻造真正契合市场需求的精品项目，共同推动房地产市场迈向高质量可持续发展新阶段。
张波预计，这一政策效果预计将在9、10两个月持续发生效力，在巩固上海平稳市场态势的同时，更有望成为全国一二线热点城市楼市复苏的“领头羊”。
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